Претензия застройщику

Предъявление претензии застройщику за нарушение обязательств по ДДУ нельзя отнести только лишь к попытке цивилизованного разрешения спора. В первую очередь, это шаг к бескровному (без затратному) урегулированию конфликта. Поскольку именно так появляется шанс сохранить свои личные ресурсы, в том числе и застройщика, от бесконечных судебных тяжб.

Скачать образец претензии застройщику

Для чего подается претензия застройщику?

Регулятором отношений застройщика и дольщика является Закон 214-ФЗ.Это значит, что порядок и основания для предъявления претензии застройщику за нарушение обязательств по ДДУ регулируется нормами указанного нормативного акта.

По общим правилам законодательства претензией является письменный документ, который направляется в адрес контрагента по договору. В нем указывается перечень нарушений, оговоренных ранее условий, а также требований, в результате выполнения которых, права покупателя будут восстановлены.

Претензионная работа, проведенная в порядке досудебного урегулирования конфликта, не является обязательным действием. Согласно норм законодательства, регулирующих правоотношения застройщика и покупателя, этот документ подается исходя из соображений деликатного разрешения конфликта и минимизации затрат на судебные тяжбы и разбирательства.

При каких обстоятельствах подается претензия?

Период действия договорных отношений с застройщиком в этом случае не имеет значения. Документ предъявляется и во время строительства, и при подписании АПП (принятии жилья), и уже гораздо позже, в период действия гарантийных обязательств. Важным является лишь установление фактов, которые имеют ключевое (юридическое) значение в рамках ДДУ и устанавливают факт нарушения прав дольщика.

Застройщику можно подать претензию, если:

нарушены сроки передачи по АПП и фактической передачи жилья покупателю;

• есть основания взыскать неустойку;
• выявлены существенные недостатки в строительстве, как в ходе строительных работ, так и в момент передачи жилья в эксплуатацию и при подписании АПП;
• применены материалы, не указанные в проектной документации; некачественно функционируют или вовсе не работают инженерные системы;
• нарушены градостроительные нормы; начата процедура банкротства контрагента по ДДУ.

Поданный документ должен содержать детальный расчет неустойки, с указанием правовых оснований и ссылкой на нарушенные условия ДДУ. 

Подготовка претензии и сопутствующих документов

После того, как предмет договора (жилье) осмотрен, необходимо составить акт обнаруженных недочетов в строительстве и предложить его подписать представителю застройщика.

Обычным делом является отказ застройщика поставить подпись на документ о выявлении недочетов в построенном объекте. Чаще всего это бывают:

• трещины в стенах, незакрывающееся окна и межкомнатные, входные двери
• не функционирующие системы газоснабжения
• электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения; неработающие лифты
• применение материалов, выделяющих токсичные запахи и опасных для здоровья и т.д
• несоответствие площади передаваемого жилья проектной документации

Как правило, нарушение площади выявляется после проведения замеров представителями БТИ.

Важно: частым явлением в отношениях долевого строительства бывает выявление возникших недостатков после принятия жилья по акту приема-передачи в пределах гарантийного срока. Согласно законодательству такой срок не может быть менее 5 лет.

В случае, когда выявляются недостатки в объекте строительства, чаще всего дольщикам предъявляются требования об их устранении в разумные сроки.

Правила составления претензии

Единых требований, установленных законодательством, касаемо оформления претензий нет. Однако, при оформлении такого документа обычно учитывают правила делового оборота документов.

Также нужно понимать, что претензия является документом, который дольщика предъявляет недобросовестному застройщику в процессе досудебного регулирования спора, возникшего в рамках договорных обязательств.

Поэтому, как и любой официальный документ, для придания юридической силы претензия должна содержать обязательные реквизиты и сведения:

1. Полное наименование застройщика (юр. лица), с указанием юридического адреса и всех необходимых реквизитов.
2. Полные сведение о дольщика  (№ ДДУ, идентифицирующие сведения гражданина либо юр. лица, и другие необходимые реквизиты) Наименование документа - «претензия». Содержание документа, в котором указывается:

• причина, по которой подготовлена претензия
• правовые основания
• приложенная документально подтвержденная доказательственная база, либо указание на ее отсутствие при неисполнении договорных обязательств (отсутствие акта приема-передачи)
• требования, которые к застройщику предъявляются
• сроки их исполнения

Если требования к застройщику носят финансовый характер, то указывать нужно их размер, а также детальный расчет (неустойки, штрафа, компенсационной выплаты, возмещения стоимости ремонта, либо суммы устраненных недостатков за счёт дольщика и т.д.).

Перечень документов, который прикладывается к претензии, в качестве подтверждения своей правовой позиции и предъявленных в претензии требований. Опись доказательств, указанных нарушений договорных обязательств застройщиком (могут быть фото, видео материалы, заключение экспертизы и т.д.), которые также прикладываются к документу.

В конце документа указывается дата (день подачи претензии), а также выполняется личная подпись дольщика, либо подпись представителя.

Правила подачи претензии

Претензия должна быть составлена в двух экземплярах.

• Один экземпляр предоставляется застройщику, либо его представителю
• 2-й с пометкой о принятии его застройщиком, хранится у дольщика.

Претензия может подаваться в индивидуальном порядке от имени физического или юридического лица -  дольщика, права которого были нарушены. Это может быть и коллективный документ, с соблюдением всех вышеуказанных требований.

Необходимо помнить, что претензия, предъявляемая застройщику - это один из способов защиты нарушенного права.  Зачастую, от ее грамотного составления, убедительных расчётов и предоставления доказательственной базы, указанной в документе, зависит и дальнейшая перспектива разрешения конфликтной ситуации, в том числе если дело дойдет до суда.

Претензия предъявляется контрагенту по ДДУ, который непосредственно наделён в рамках договора перечнем обязанностей, а не компании, которая непосредственно осуществляет строительство того или иного объекта по договору.

Необходимо понимать, что чаще всего это разные юридические лица, а строительная компания, возводящая объект строительства, как правило, никоим образом не связана договорными обязательствами с дольщикам.

Претензия может быть написана как непосредственно самим участником договорных отношений по ДДУ, так и новым участником отношений после заключения им договора о переуступке прав требования с дольщикам.

Важно: требованием, указанным дольщикам в претензии, может быть не только устранение недостатков, выплата неустойки, либо других денежных компенсацией, но и требование о снижении заявленной в договоре стоимости жилья.

Если покупателю так и не удалось «уговорить» застройщика компенсировать ущерб либо устранить недостатки в претензионном порядке, значит следующий шаг, как правило, более эффективный, но затратный - прямая дорога в суд.

Ведущий юрист общества защиты прав потребителей "Правовой надзор" по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.