Расторжение ДДУ при ипотеке
Стать участником долевого строительства сегодня просто. Стремясь приобрести жилье в новостройке, многие берут ипотечный кредит. В таком случае в двусторонние отношения вступает еще и третья заинтересованная сторона – кредитное учреждение.
Можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой?
Право требования жилья с застройщика гарантировано договором долевого участия, но без одобрения банковского учреждения, в залоге у которого находится та самая недвижимость, дольщик, увы, не вправе совершить ни одного юридически значимого действия. Посему при возникновении дискутабельной ситуации, помимо разрешения эксцесса со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос и с самой кредитной организацией.
Право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законодательством РФ. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячной уплаты процентов банку и при расторжении ДДУ с ипотекой теряется право претендовать на квартиру. Как бы то ни было, суд вправе взимать со строительной организации уплаченные банку в качестве процентной ставки по кредиту суммы. Это и есть возмещение или взыскание убытков.
Изложенный в законе алгоритм расторжения ДДУ с ипотекой идентичен расторжению и без таковой. Договор можно расторгнуть:
- по инициативе дольщика;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Нужно помнить! Процедура расторжения проводится до подписания акта приема-передачи квартиры.
Никогда не соглашайтесь на возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на то же жилое помещение с новым человеком. Это действие может не произойти, и вы останетесь ни с чем. А длительный срок возврата долга лишает возможности обращения в суд с этим вопросом.
Алгоритм действий
Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой? Для этого следует:
- оповестить о своих намерениях банковское учреждение и получить на это согласие;
- написать заявление на досрочное погашение (в свою очередь, банк пересчитывает проценты);
- в оповещении указать счета: дольщика - для возврата собственных средств, и банка - для возврата кредитных денег;
Важно! При судебном урегулировании вопроса обязательно участие банка в качестве третьего лица.
Если в договоре отражены особые условия возврата денежных средств, то последние перечисляются на счет заемщика или банка. Зачисление возможно и на счет физического лица, которое впоследствии самостоятельно гасит долг перед банком.
На практике имели место случаи достижения в досудебном порядке договоренностей между застройщиком, как зарекомендовавшей себя организацией, и дольщиком, когда последний, имея обоснованные и объективные причины, просит расторгнуть договор, несмотря на участие банка.
Для этого ставится в известность кредитор с одновременным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга, а также направляется заявление застройщику с четким изложением причин расторжения соглашения и реквизитами для возврата уплаченных сумм.
Внимание! Дольщик рискует ничего не получить и остаться должным, в случае если застройщик предложит возврат денежных сумм после перепродажи предмета договора.
Не забудьте, что договор о расторжении ДДУ с ипотекой в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре.
Расторжение договора долевого строительства с участием материнского капитала и ипотеки, а также военная ипотека
При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.
В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.
Относительно военной ипотеки дела обстоят так же. Только в этом случае договор долевого строительства находится ещё на балансе ФГКУ «Росвоенипотека», куда банк переводит средства. Соответственно, военнослужащий не имеет на них никаких прав.
В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.
Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:
- письмо из банковской организации, где в обязательном порядке прописывается строка о погашении дольщик долга;
- заявления дольщика и представителя банка на одном листе;
- ипотечный договор или его копия;
- оригинальная закладная и ее копия с обязательной отметкой кредитора о погашении ипотеки;
- паспорт заявителя;
- при наличии брака, заверенное нотариально согласие на сделку супруга (супруги);
- судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.
Учтите! Что федеральное законодательство, защищает не только права потребителей, но и лиц, предоставляющих услуги. В нашем случае – застройщика, без согласия которого расторжение договора долевого участия с ипотекой невозможно при условии, что им соблюдаются и реализуются все взятые на себя обязательства. Маловероятным для дольщика будет тот факт, что окажется положительным результат при судебном разбирательстве.
Помните! Расторжение ДДУ с ипотекой для дольщика, как заемщика, может иметь серьезные последствия.
Может так случиться, что по условиям договора кредитования, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, обязательства с него не снимаются.
Очень сложно, даже через суд, гарантировать возврат всех расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту, процедурой оформления самой ипотеки (стоимость оценки, госпошлина за регистрацию ДДУ), разницы между внесенной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен на рынке недвижимости.
На протяжении длительного срока невозможно гарантировано спрогнозировать собственное финансовое положение и, если задумали участвовать в долевом строительстве с ипотекой, взвесьте все «за» и «против».
Коль скоро став недовольным дольщиком, для принятия окончательного решения, очень важно проконсультироваться с кредитором и юристом, который поможет выработать единственно верный и безболезненный алгоритм действий.
Автор: Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства.
Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”
- Позвоните по номеру телефона +7 (499) 938-61-59
- Заполните форму ниже