Подаем в суд на застройщика

Если срок сдачи объекта по договору затянут, что причинило моральный и материальный вред, закон наделяет дольщика правом подать в суд на застройщика за просрочку и взыскать с него неустойку, которая призвана компенсировать потери, возникшее в результате неисполнения контрагентом договорных отношений.  

Основанием для рассмотрения требования о неустойке за просрочку сдачи дома должен быть договор долевого участия, который заключают застройщик и пострадавшая сторона. ДДУ должен иметь гос. регистрацию, проведённую в установленном порядке, только в этом случае он обладает юридической силой и станет допустимым доказательством в суде.

Общество защиты прав потребителей "Правовой надзор" оказывает бесплатную помощь по всем вопросам подготовки исковых заявлений по взысканию неустойки.

Горячая линия +7 (499) 938-61-59

Официальный образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ можно скачать здесь.

Права дольщика на получение неустойки

Право взыскать неустойку с застройщика предусматривают положения ст. 6 Закона 214-ФЗ от 20.12.2004 г. Это становится возможным в случае, когда застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства жилья, являющегося предметом договора. Размер неустойки установлен законодательством и исчисляется как 1/300 ключевой ставки (с начала 2016 г. ЦБ России отменено такое понятие, как ставка рефинансирования. Теперь Банком РФ утверждается размер ключевой ставки). Определяется она на каждый день предполагаемого исполнения обязательства, а неустойка начисляется за каждый день просрочки.

Если обязательства застройщиком нарушены по отношению к физ. лицу (гражданину), предусмотренная указанной правовой нормой неустойка должна выплачиваться в двойном размере.

Важно! Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, должно содержать ссылки не только на нарушенные пункты договора, но и на правовые нормы, регулирующие данный аспект отношений. Судом, будет проверяться правильность прописанного детально, основанного на нормах права расчета неустойки, сроки сдачи жилья, указанные в договоре и правовые основания для предъявления требований.   

Просрочка для расчета неустойки начинается со дня, который следует за датой сдачи жилья застройщиком. 

Возможность потребовать компенсацию морального вреда 

Наличие права подать заявление на неустойку за просрочку сдачи дома (многоэтажки), дает возможность рассмотреть вариант взыскания с застройщика морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1).

Требование компенсировать моральный вред, который причинен дольщику ненадлежащим или полным неисполнением обязательств застройщиком, должно быть обоснованным и доказанным в судебном порядке (Пленум ВС РФ от 20.12.1994 г. № 10). Застройщику можно дополнительно предъявить и требование о взыскание штрафа

Исходя из положений, прописанных в п. 46 ПП ВС России от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», ч.6 ст. 13 Закона N 2300-I суд самостоятельно может взыскать с застройщика штраф вне зависимости от того, заявлял ли потребитель такое требование или нет. Его размер составляет 50% от суммы взыскания не исполненного застройщиком добровольно по требованию дольщика и в последствии присужденной судом в пользу потребителя.

Важно: При разрешении спора по ДДУ, подавая в суд иск о признании права собственности, когда застройщик ликвидируется, можно заявлять и об истребовании неустойки.

Однако реально получить с ликвидирующегося должника (застройщика) причитающуюся дольщику сумму, можно будет только в порядке, установленном законодательством о банкротстве. Этим правовым актом установлена очередность, в порядке которой будут удовлетворяться требования дольщика.

Проведение расчета неустойки, размер компенсации морального вреда штрафы и т.д., предъявляемые застройщику в судебном порядке, должны быть основаны на принципах разумности и справедливости. При нарушении указанных принципов и исходя из положений ст. 333 ГК РФ, явная несоразмерность расчёта неустойки тем последствиям, которые возникли из-за нарушения застройщиком обязательств дают основания суду на ее уменьшение. 

Предварительная подготовка к суду

В преддверие суда с застройщиком желательно направить ему претензию о возмещении ущерба, погашении неустойки и морального вреда в добровольном порядке. Предъявленная застройщику претензия будет служить доказательством неисполнения обязательств застройщиком в добровольном порядке.

Для предъявления своих требований по неустойке, в соответствии с положениями закона № 214 ФЗ, просрочка сдачи жилья дольщику, согласно условий ДДУ, должна составлять два и более месяцев. 

Куда подать и как правильно оформить иск о взыскании неустойки с застройщика

В 214 ФЗ отдельно не оговариваются вопросы подсудности. Нормы Закона РФ N 2300-I наделяют потребителя возможностью самому определять подсудность по ДДУ и предполагают возможность подать в суд на застройщика не только по его юридическому адресу, но и по адресу, где пострадавшее лицо зарегистрировано(прописано), а также по месту расположения (строящегося дома) строительной площадки застройщика.

Иск к застройщику о взыскании неустойки, образец которого представлен у нас на сайте, является юридически значимым документом, поэтому его правильное оформление и досконально собранная доказательственная база - это залог получения положительного судебного решения.

В иске о неустойке по договору долевого участия должны быть указаны наименование суда и полные реквизиты сторон, а также: 

• Краткое содержание договорных отношений с указанием пунктов, которые были нарушены. Следует подробно расписать какое право была нарушено и в чём состоит нарушение.
• Сделать ссылки на документы, которые подтверждают вашу правовую позицию, а также сослаться на правовые нормы.
• Произвести детальный расчет всех заявленных требований о взыскании с застройщика денежных средств со ссылками на законы и способах защиты нарушенного права.
• Подготовить и приложить к исковому заявлению о взыскании неустойки с застройщика заверенные должным образом копии всех документов: ДДУ, акты, доп. соглашения, квитанция об оплате госпошлины и т.д.
• Подписать иск. Внизу заявления должна стоять дата его подачи в суд, а также подпись заявителя либо его представителя.
• Если истец действует в лице своего представителя, к иску прикладываются документы, подтверждающие его полномочия.
• Иск, а также все приложенные к нему документы, готовятся в количестве процессуальных сторон судебного производства по делу.

Все документы с иском можно подать в суд лично, через своего представителя, либо по почте.

Наиболее важными для защиты прав и интересов дольщика являются следующие моменты:

• правильное понимание объёма его нарушенных прав и основания иска;
• подготовка и представление суду допустимой доказательственной базы;
• правильное определение прописанных законодательством способов защиты;
• приложение к иску детального расчёта предъявляемых финансовых требований о взыскании.

Все указанные мероприятия необходимо делать, консультируясь со специалистами в области правоприменительной практики. Получение положительного результата зависит от их профессионализма, своевременности действий, правильного определения судебной перспективы дела, а также знаний и соблюдения процессуальных сроков ведения судебного спора.

Ведущий юрист общества защиты прав потребителей "Правовой надзор" по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.