Защита дольщиков

Как и от чего нужна защита дольщику при долевом строительстве? В первую очередь, от обмана и противоправных действий недобросовестного застройщика. Для этой цели принят Закон № 214-ФЗ, регламентирующий все вопросы правоотношений в долевом строительстве, закон о защите прав потребителей и другие НПА.

Чего следует опасаться дольщику

Судебная практика, и практика правоприменения в РФ переполнена не только случаями мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, пользующихся правовой неграмотностью дольщиков.

Часто в лице застройщика выступают компании, не обладающие финансовой устойчивостью, что в последующим может стать предпосылкой к появлению у них признаков несостоятельности, и не имеющие для проведения строительства достаточных правовых оснований.

К наиболее распространенным случаям следует отнести:

• заключение ДДУ застройщиками, не имеющими правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для постройки многоэтажки;
• отсутствие разрешения на строительство;
• использование взносов дольщиков не по назначению;
• умышленное неисполнение договорных обязательств;
• двойную продажу одной и той же квартиры нескольким приобретателем и т.д.

Инструментами защиты прав участников долевого строительства в указанных случаях служит грамотное применение закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве в части проведения правового анализа документации застройщика, и заключение ДДУ в строгом соответствии с правилами, прописанными в указанном нормативном акте.

Как защитить дольщику свое право?

Для обеспечения прав дольщиков и с целью предотвращения случайного попадания на рынок строительства недобросовестных застройщиков, правила, прописанные ФЗ № 214, предусматривают возможность для дольщиков не только получить детальную информацию, касаемо их контрагента по ДДУ и правового статуса застройщика. Закон также обязывает застройщика:

• подготовить и опубликовать пакет проектной декларации;
• получить разрешение на строительство;
• получить права на земельный участок под строительство;
• составить детальный поэтажный план строительства;
• соблюдать письменную форму договора и наличие в нем существенных условий;
• провести гос. регистрацию договора.

Согласно норм 214-ФЗ закона вся информация о застройщике должна быть раскрыта и размещена в единой информационной системе жилищного строительства. К сведениям, подлежащим обнародованию относятся:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• проектная декларация;
• заключение уполномоченного органа, представляющего исполнительную власть субъекта РФ о том, что застройщик и Проектная декларация соответствуют требованиям, которые прописаны в статьях 3, 20 и 23 ФЗ № 214;
• проект договора;
• условия, на которых привлекаются денежные средства в том числе и соблюдение требований, предъявляемых для размещения таких средств на счетах эскроу;
• документы, указанных в статье 3 ФЗ № 214;
• фото многоэтажки (текущее состояние строительства), градостроительный план земли;
• документ, раскрывающий информацию касаемо расчета размера личных средств и финансовой устойчивости самого застройщика и т.д.

Важно! Детальная информация об обязанности раскрытия информации со стороны застройщика прописана положениями ст. 3.1 ФЗ № 214.

Законодательство, в целях защиты прав дольщиков и обеспечения правомерности действий со стороны застройщика, предъявляет требования к:

• органам управления юр.лица-застройщика;
• обеспечению гарантийных обязательств со стороны застройщика.

Устанавливает:

• ответственность за нарушение договорных обязательств;
• порядок, согласно которому должны совершаться операции по расчетным счетам застройщика касаемо привлечения денег со стороны участников;
• необходимость предоставления информации в Единый реестр застройщиков.

Нужно знать! Главной целью формирования компенсационного фонда при долевом строительстве, который производится за счёт взноса застройщиков, является возмещение дольщикам причиненного банкротством застройщика вреда, а также проведение финансирования необходимых для окончания незавершенного строительства мероприятий.

Детальное изучение вышеуказанных правовых аспектов договорных отношений в рамках договора долевого строительства, а также привлечение специалистов в области права, способных сделать правовой анализ информация о застройщике, правомерности предоставленной им документации, его финансовой устойчивости, наличия или отсутствия предбанкротного состояния позволяют с большой долей вероятности определить возможность положительного исхода договорных отношений и приобретения квартиры без возникновения каких-либо проблем.

Способы защиты

Одним из достаточно эффективных способов защиты является досудебное претензионное урегулирование конфликтов, а также разбирательство в рамках судебного производства, возмещение убытков, полученных от неправомерных действий застройщика и получение компенсации и неустойки по договору.

Законодательство предполагает возможность применения закона о защите прав потребителей в рамках которого с застройщика за нарушение или неисполнение договорных обязательств, а также причинение вреда и другие неправомерные действия можно потребовать моральный вред.

Факт причинения морального вреда должен быть доказан в судебном производстве по делу, с предоставлением допустимой доказательственной базы. 

Важно! При возникновении ситуации, когда застройщик начинает процедуру банкротства, необходимо помнить у возможности привлечения учредителей и контролирующих лиц должника к субсидиарной ответственности. Это увеличивает шанс на возврат неудачно вложенных дольщиками денежных средств в строительство.  

Если застройщиком нарушается срок передачи дольщику жилья, закон наделяет последнего правом на истребование неустойки. Размер неустойки (пени) устанавливают нормы закона № 214 ФЗ.

Предъявлять требования к застройщику дольщик может, если допущены нарушения касаемо:

• соблюдения требований, установленных ДДУ;
• условий, прописанных техническим регламентом;
• требований проектных документов и градостроительных регламентов;
• других технических требований, которые привели к значительному ухудшению качественных характеристик постройки и другим дефектам, делающим невозможным использование многоэтажки по целевому назначению.

Дольщик может потребовать по своему усмотрению от застройщика:

• бесплатно устранить выявленные недостатки в приемлемый срок;
• уменьшить цену договора соразмерно причиненному ущербу;
• возместить понесенные расходы на устранение недостатков жилья.

Дольщик, может реализовать свое право на гарантированное, а, следовательно, бесплатное устранение конструктивных недостатков и других дефектов, возникших в результате эксплуатации жилья, на протяжении пяти лет. Исключение составляет ремонт технологических и инженерных систем.

 Важно! Презюмируется соблюдение дольщиком правил эксплуатации своего жилья и домостроения в целом, до тех пор пока спорной стороной не доказано обратное.

Одним из эффективных инструментов защиты прав дольщиков по ДДУ, можно считать положения закона № 218-ФЗ О публично-правовой компании, защищающие права - дольщиков при выявлении у застройщика признаков несостоятельности (банкротства).

Застройщик должен делать обязательные взносы в созданный компенсационный фонд, за средства которого обеспечивается гарантия восстановления прав дольщиков в указанных случаях.

Также дольщик имеет законодательную возможность защитить свое право в случае нарушения застройщиком договорных отношений (к примеру, срока сдачи либо получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилья и т.д.) признать право собственности на:

• конкретный объект недвижимости;
• на объект, строительство которого не окончено;
• соответствующую своему денежному вложению долю, которая принадлежит на правах общей собственности дольщикам в многоквартирном доме.

Такие права дольщику предоставлены правилами, прописанными положениями (ст. 12 ГК РФ).3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ, в том числе и об этом говорит правоприменительная практика, закреплённая судебными решениями вынесенными в пользу дольщиков.

Признание ДДУ не действительным, как способ защиты дольщика

Достаточно эффективным становится способ защиты своего права путем признания недействительности сделки. Если денежные средства на строительство многоэтажки были привлечены лицом, не обладающим на это правовыми основаниями или был нарушен порядок их привлечения, дольщик может потребовать признания договором (сделки) недействительным и потребовать возврата вложенных денег в двойном размере, включая проценты и возмещение причиненных убытков. Такая возможность предусмотрена правилами, установленными ст. 395 ГК РФ (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Нельзя забывать и о том, что указанные правовые основания для защиты прав дольщиков распространяются в тех случаев, когда предполагается, что правоотношения ведутся в рамках ДДУ и этот факт будет доказан в судебном порядке.

Также сделку можно признать недействительной, если застройщик не будет придерживаться требований, отраженных в проектной декларации. При этом возврату подлежат не только денежные средства, но и проценты, размер которых равен двойной величине 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Требования по недействительности сделки дольщик может предъявить и в тех случаях, когда технические характеристики переданного дольщику имущества не соответствует проектной декларации (ч. 4, 4.1).

Глубокое знание, понимание и правильное применение законодательства, своевременное применение всех возможных инструментов правовой защиты дольщиков значительно снизит не только риски при заключении договора долевого участия, но и увеличит гарантии сохранение денежных ресурсов дольщика и обеспечит сохранение времени нервов.

Помощь юристов даст возможность дольщику при возникновении сложностей в рамках договора долевого участия не выбиваться из обычного ритма жизни. 

Ведущий юрист общества защиты прав потребителей "Правовой надзор" по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.