Споры по долевому строительству

Бесплатная помощь гражданам Москвы и Московской области по договорам долевого строительства +7 499 322- 28 05

Как часто дольщику в долевом строительстве приходится сталкиваться с несоблюдением сроков по условиям договора со стороны застройщика, мошенничеством, нарушением качества и изменением характеризующих свойств строящегося жилья, с отказом устранить выявленные недостатки?

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве многими потенциальными дольщиками и застройщиками рассматривается как достаточно привлекательна сфера отношений, чаще всего дольщиком приходится защищать свои права, а соответственно в итоге всё сводится к умению ввести споры в долевом строительстве.

Сфера долевого строительства регламентируется не только общими, но и специальным нормам законодательства – это основной нормативный документ Закон № 214-ФЗ. Однако, при регулировании споров по участию в долевом строительствеприменяются: Закон РФ № 2300-1, изданный еще в 92 году для защиты прав потребителей, Гражданский кодекс РФ, законодательство о банкротстве, другие НПА России.

Ярко выраженная специфика конфликтных отношений в сфере долевого строительства обуславливает и способы их регулирования, а также обнажает основные проблемные моменты, которые встречаются наиболее часто.

Причины возникновения споров по ДДУ

В большинстве случаев возникшие конфликтные отношения с застройщиком не находит своего разрешения в добровольном порядке путем предъявления претензий и исполнения требований по обоюдной договоренности сторон. Судебные тяжбы - это наиболее распространенный и, к большому сожалению, результативный способ обязать застройщика исполнить условия договора.

В большинстве случаев причиной споров является некачественное исполнение строительных работ. В этом случае речь идет об отношениях в рамках уже заключенного и зарегистрированного договора. Однако бывает и так, что застройщик игнорирует проведения гос. регистрации договора в избежание договорной ответственности.

В редких случаях, договор заключить представляется вообще невозможным, поскольку застройщиком не соблюдаются требования о получении необходимых разрешений на землю, правил подготовки проектной деклараций и других документов, отсутствуют разрешительные документы на право осуществлять конкретный вид деятельности (строительство).

Учитывая привлекательность данной сферы инвестирования денег, застройщики, желающие получить «приличные» деньги идут на мошеннические действия. Для регулирования вышеперечисленных конфликтных ситуаций необходимо отношения рассматривать не в сфере действия специальных норм законодательства (Закона № 214-ФЗ, закона, защищающего права потребителей и т.д.), а привлекать застройщика и его руководителей к уголовной, административной, а также гражданско-правовой и субсидиарной ответственности, исходя из конкретного совершенного ими противоправного действия.

Такой вид регулирования конфликта, также дает возможность обманутому дольщику, либо не получившему должного и законного к себе отношения после привлечения денежных средств, также получить компенсацию, неустойки и другие причитающиеся ему выплаты.

Что же касается наиболее частых споров в рамках ДДУ, то львиная их доля приходится на срыв застройщиком сроков передачи готового жилья дольщикам, а также уклонение от добровольного возмещения вреда и нежелание устранить выявлены в строящемся жилье недостатки (изменение площадей помещений, отклонение от проектной документации, нарушение качества выполненные работы).

В этом случае дольщик для регулирования спора и восстановления нарушенного права может:

• признать право собственности на объект недвижимости;
• взыскать неустойку;
• компенсировать имущественный и моральный вред;
• расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Заключение договора долевого участия с застройщиком, финансовая устойчивость которого предварительно должным образом не исследовалась, может привести к тому, что спор перейдет под юрисдикцию законодательство о банкротстве.

Это происходит в силу того, что многие застройщики не выдерживая конкуренции, неправильно распределяя финансовые ресурсы и производственные мощности, становятся банкротами. Такие споры нужно отнести к наиболее сложной категории дел, поскольку получить компенсацию с застройщика – банкрота может быть достаточно сложно.

Задачи, которые приходится решать в спорах

Поскольку основу обязательств дольщика и застройщика составляет договор долевого участия, его изучение, а также прилагающейся обязательной проектной разрешительной документации о соответствии градостроительным требованиям, правила ее оформления, получение разрешений и гос. регистрации договора представляет достаточно внушительный объём работы, связанные с проведением правового анализа.

Нередко, разрешая строительные споры данной категории, приходится заказывать в судебном порядке строительно-техническую или другую экспертизу, для определения того или иного вида нарушения.

Для регулирования некоторых видов спорных отношений необходимо составлять доп. соглашения, которые касаются изменений или корректировки условия ДДУ. При этом необходимо учитывать, что все соглашения такого рода должны также быть заключены в письменной форме и подлежат обязательной гос. регистрации.

Для ведения споров в долевом строительстве, вытекающих из договорных отношений, а также, если их причиной является внедоговорной конфликт, необходимо глубокое знание не только различных отраслей материального и процессуального права, но и конкретного понимания виды спора, определения нарушенного права и способа его защиты, а также четкое понимание судебной перспективы дела.

Что нужно знать в споре с застройщиком

Для первоначального самостоятельного разрешения конфликта необходимо знать, что регулирование спора может носить досудебной (претензионный характер), в рамках которого застройщику направляются претензии, предложение рассмотреть проекты доп. соглашений и т.д.

В рамках судебного урегулирования конфликта необходимо знание и умение определять подведомственность и подсудность судебного спора, знание процессуального права для должного оформления иска, умение правильно формировать допустимую доказательственного базу, защищающую вашу правовую позицию, знание как рассчитывать неустойку, штрафы и размер причиненного вреда, основания для заявления требований о расторжении ДДУ и предполагаемой ответственности застройщика за причиненный вред и нарушение договорных обязательств.

Проводить судебное регулирование спора по участию в долевом строительстве необходимо, в следующем порядке:

• Провести правовой анализ договора и всех приложенных к нему документов, подтверждающих наличие (отсутствие) договорных отношений.
• Определить вид нарушения и возможность применения того или иного вида ответственности застройщика.
• Определить правовую и фактическую возможность разрешения спора в порядке досудебного либо судебного регулирования.
• Определить подведомственность и подсудность возникшего спора.
• Определить судебную перспективу дела.
• Подготовить иск в соответствии с правилами гражданского или арбитражного судопроизводства.
• Подготовить документальную доказательственную базу.
• Произвести детальный, законодательно обоснованный расчет неустойки, морального вреда, штрафа.
• Определить и сформулировать конкретные требования, предъявляемые к застройщику и их соразмерность причиненному вреду.
• Подать иск и принять участие в судебном рассмотрении дела.

Помощь специалистов в области права обеспечит не только быструю и своевременную подготовку процессуальных документов, правильный выбор способы защиты и его законодательное обоснование. Это минимизирует все сопутствующие затраты дольщика, сэкономит временной ресурс и гарантированно обеспечит прогнозируемый результат.

Таким образом вы сможете обязать застройщика устранить недостатки и передать в собственность построенное жилье, а также получить возмещение причиненного вреда, выплату неустойки, штрафа и тем самым восстановить нарушенное право.

Ведущий юрист общества защиты прав потребителей "Правовой надзор" по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.