Включение в реестр пострадавших участников долевого строительства

Уже давно принят, доработан много раз и действует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве. Казалось бы, все тонкости этим нормативным актом были предусмотрены, но права дольщиков строительства в должной мере так и не защищены. Застройщики банкротятся, не исполняют условия договора, нарушают гарантийные обязательства, а дольщики пытаются найти способы эффективной защиты своих прав.

Включение в реестр пострадавших участников долевого строительства проблемных объектов - один из таких способов. Он дает возможность вести учет пострадавших дольщиков (физ. лиц), и при определённых условиях получить жилье и другие миры поддержки от государства.

Особенности включения в реестр

Нужно сказать, что дольщики, не состоящие в реестре проблемных объектов долевого строительства фактически лишены реальной помощи.

С начала 2017 года возможность получения помощи от государства существенно возросла в связи с образованием компенсационного фонда дольщиков. Законодательство обязывает застройщика производить отчисления в виде процентов от суммы полученных средств по соглашениям ДДУ. Средства фонда идут на решение проблем обманутых дольщиков.

Еще одной мерой поддержки, призванной решать возникшие проблемы дольщика по договорам ДДУ из-за неисполнения либо ненадлежащего выполнения застройщиком своих обязательств является возможность включения их в реестр пострадавших дольщиков.

Для включения пострадавшего дольщика в реестр, необходимо составить и подать заявление, которая затем будет рассмотрена о чём дольщику сообщат письменно. Почти всегда это отказ. Однако, если вы пострадали, будучи участником долевого строительства, необходимо как можно быстрее написать и подать заявление.

С начала 2017 года вступил в действие Приказ Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр, который полностью заменил предыдущий нормативный акт Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 N 403.

Теперь критерии, по которым пострадавших дольщиков относят к числу таковых, установлены Приказом Министерства регионального развития РФ и Приказом Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр, утверждающим критерии отнесения граждан к числу пострадавших» Установленные этим нормативным актом критерии почти во всех случаях позволяют эффективно оспорить в суде отказ во включении дольщика в реестр, хотя этот порядок можно считать ещё более затруднительным чем ранее действовавшей.

Кто считается пострадавшим дольщиком и может зарегистрироваться в Реестре

Основными критериями, по которым нормы приказа Минстроя № 560/пр относят дольщика к числу пострадавших чьи права нарушены являются:

• неисполнение застройщиком условий ДДУ (с даты, указанной в договоре) на протяжении полугода;
• отсутствие прироста вложений в течение двух подряд отчетных периодов;
• начало какой-либо процедуры банкротства (несостоятельности) застройщика.

В указанных случаях появляется законное основание обратиться через региональный портал в Главгосстройнадзор. Для этого необходимо соблюдать установленный законом порядок подачи заявления.

Порядок регистрации заявления

Реестр ведется на основании положений Закона 214-ФЗ (ст. 23). Соблюдение установленного порядка сведет риски остаться у разбитого корыта к минимуму и позволит решить проблему.

Согласно «Правил ведения Реестра» заявление можно подать лично. Для этого нужно подготовить и приложить:

• Копию подтверждающего личность заявителя документа.
• Копию ДДУ.
• Копии платежек, подтверждающий факт осуществления дольщиком проплат по ДДУ.
• При наличии, копию решения суда о том, что застройщик находится в состоянии банкротства (введена одна из процедур банкротства).

Для регистрации заявления в электронном виде необходимо:

• зарегистрироваться на госпортале как физ. лицо;
• войти в личный кабинет и выбрать в поисковой строке нужную услугу: «отнесение граждан, чей денежный вклад был привлечен для строительства многоэтажки и чьи права были нарушены к числу пострадавших и включение их в реестр пострадавших граждан»;
• выбрать и активировать кнопку «оформить заявление»;
• заполнить поля раздела «заявитель и заявление»;

Важно: для отображения правильной информации необходимо сканировать оригиналы имеющихся документов в том числе ДДУ, а также загрузить документы, подтверждающие проплату.  Заполнять поля необходимо правильно и корректно.

Для того, чтобы избежать отказа, необходимо обратить особое внимание на дату, форму заполнения документа, статус и вид имеющегося договора в данном случае ДДУ.

Если имеется набравший силу судебный акт о том, что требования заявителя к застройщику по проблемной недвижимости включены в реестр требований кредиторов и в отношении застройщика введена одна из процедур банкротств, такой судебный акт также должен быть отсканирован и приложен к остальным документам.

Важно: каждый прикрепленный файл должен быть не более 15 Мб.

Далее нужно:

• заполнить поля раздела документы;
• после проверки правильности заполнения заявлений и подготовленных скан-копии документов необходимо активировать кнопку отправить;
• после того как на экране отобразится подтверждение о принятии заявления, необходимо следить за изменением статуса заявления.

Важно: если заявление подается в интересах детей, не достигших совершеннолетия, необходимо прикладывать свидетельство о рождении вашего ребёнка и документ, удостоверяющий личности родителей. При этом ребёнок в данном случае будет заявителем, а родитель будет указан в качестве представителя.

Если дольщик не может самостоятельно подать заявление, в его интересах это может сделать представитель по доверенности, удостоверенной нотариально.

Результат, касаемо оказанной гос. услуги должен отображаться в личном кабинете заявителя на региональном портале госуслуг.

Основания, по которым заявление о включении пострадавшего дольщика в Реестр не будет удовлетворяться

Дольщик не будет соответствовать критериям, установленным Приказом № 560/пр, если объект долевого строительства не считается проблемным, а также если:

• Многоэтажка введена в эксплуатацию.
• Незавершенная многоэтажка строится без необходимых разрешительных документов на землю под объектом строительства.
• Многоэтажка строится на земле, на которую у застройщика нет госрегистрации права собственности, либо договора аренды и т.д.
• Строительство многоэтажки идет на земле, целевое использование которой не допускает строительство указанных объектов недвижимости.

Следующие условия определяют право дольщика на регистрацию в реестре, при которых дольщик будет считаться пострадавшим (приказ № 560/пр):

• Деньги на строительство должны быть привлечены застройщиком только в рамках ДДУ, прошедшего гос. регистрацию и в соответствии с правилами, прописанными законом № 214-ФЗ.
• Застройщиком не исполнены обязанности по передаче дольщику жилья, расположенного в проблемной многоэтажке.
• Дольщиком исполнены обязательства по оплате.
• Проблемный застройщик не должен иметь правопреемника, который мог бы принять на себя исполнение всех возложенных по ДДУ обязанностей
• Необходимым является наличие обеспечения обязательств застройщика по ДДУ поручительством со стороны банка либо страхованием гражданской ответственности в СК.
• Заявитель должен отсутствовать в реестре пострадавших граждан касаемо того же самого проблемного объекта.
• Отсутствие двойной продажи одного и того же жилого помещения в строящейся многоэтажке

как правило отказы во включении в реестр бывают из-за:

• несоответствия критериям, установленных постановлением;
• несоответствия поданного пакеты документов требованиям закона.

Если дольщик, чьи права были нарушены, будет включён в реестр, это будет являться основанием для оказания государством мер, направленных на поддержку пострадавших дольщиков, в том числе для оказания финансовой помощи с целью окончания строительства многоэтажки либо выделения дольщикам денежной компенсации.

Ведущий юрист общества защиты прав потребителей "Правовой надзор" по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.