Общество защиты прав потребителей

"Правовой надзор"

Бесплатная Горячая Линия

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

  •   Как вернуть деньги без обращения в суд
  •   Как получить компенсацию морального вреда
  •   Как вернуть вынужденные расходы
  •   Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ "О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации" от 21 ноября 2011 г.

Полезная информация » Статьи по ДДУ » Взыскание неустойки ДДУ в арбитраже

Взыскание неустойки ДДУ в арбитраже

Вложить деньги в долевое строительство и заключить договор по 214-му федеральному закону ещё не означает получить стопроцентную гарантию своевременной сдачи построенного жилья и выполнение застройщиком договорных обязательств.

Часто можно услышать в адрес дольщиков обвинения в том, что они сами виноваты, не проверили компанию и заключили договор застройщиком, финансовая устойчивость которого вызывает сомнения. Так ли часто дольщики остаются в итоге с пустыми руками?

Что может дольщик или основания для неустойки

«Мы строили, строили и наконец построили», - применительно к договорам долевого участия это высказывание известного персонажа Чебурашки должно звучать так: «мы очень долго строили и с горем пополам достроили». А вот это уже основание для взыскания с застройщика неустойки.

Плюс к этому основанием для истребования неустойки может служить и выявление факта незаконного привлечения денег на постройку многоэтажки (без разрешительных документов) или если застройщик проигнорирует требования об устранении выявленных недостатков в построенном жилье.

Также требования о выплате неустойки можно предъявить и при расторжении договора в судебном порядке.

Основания для расчета неустойки

Правила ч. 1 ст. 4 Закона № 214 ФЗ устанавливает обязательства застройщика перед дольщиком по ДДУ, которые заключаются в своевременном исполнении сроков постройки многоэтажного дома. Это значит, что застройщик обязан в установленный договором срок построить жилье, соответствующее стандартам качества и передать его участнику долевого строительства. Предварительно, как предписывают положения ст. 8 Закона 214-ФЗ, дом должен быть сдан в эксплуатацию.

Кроме того, если прошёл указанный в договоре срок, а застройщик, в соответствии со статьей 12 Закона 214-ФЗ, так и не подписал с дольщиком акт или другой документ о передаче квартиры в собственность, налицо просрочка исполнения обязательств со стороны застройщика.

Исходя из правил, прописанных ч. 2 ст. 6 Закона 214, нарушение срока сдачи дольщику квартиры в многоэтажке влечет за собой право последнего взыскать с застройщика пеню в размере 1/300 ключевой ставки. Что же касается размера неустойки, то, учитывая, что она начисляется на каждый день просроченного обязательства и зависит от цены договора, а просрочка сдачи жилья зачастую составляет месяцы о то и годы, сумма может быть заоблачной. 

Не стоит обольщаться. Наивно думать, что у дольщика получится взыскать всю сумму положенной ему по закону неустойки.

Неустойку суд может уменьшить

Дело в том, что существует норма гражданского законодательства ст. 333 ГК РФ, руководствуясь которой суды общей юрисдикции в разы снижают размер требования неустойки. Мотивировка проста - исходя из практического опыта правоприменения суды считают, что огромные размеры неустойки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. А поскольку такое право закон предоставляет суду, то снижение размера неустойки приходится ждать практически во всех случаях. 

У дольщика всегда есть шанс, в рамках закона о защите прав потребителей получить с застройщика кроме неустойки ещё и штраф. Он присуждается в том случае, когда застройщик добровольно не возместил нанесённый вред и не компенсировал нарушение условий договора в досудебном порядке.

Несмотря на то, что право взыскивать штраф предоставлено суду без заявления истца, дольщикам лучше всё-таки указать на необходимость взыскания штрафа в исковых требованиях. И конечно, размер штрафа присуждается от той суммы неустойки, которую суд посчитал обоснованной, то есть, которая осталась после ее уменьшения.

Важно: если срок сдачи жилья отодвигается более чем на 2 месяца с уведомлением дольщика об этом, то он может отказаться от ДДУ и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Сложности при взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд

Препятствием в получении полного размера неустойки может быть не только ее несоразмерность последствиям нарушение договорных обязательств. Зачастую оказывается, что отношения между застройщиком и дольщиком начинают регулироваться Законом № 127-ФЗ о несостоятельности и банкротстве.

Это происходит в том случае, когда в период ведения договорных отношений по ДДУ застройщик попросту обанкротился. Все выплаты в период банкротства застройщика, которые касаются:

должны быть включены в реестр жилой недвижимости или в реестр требований кредиторов, если дольщик в установленный законом срок заявляет о своем интересе на квартиру или потребует возврат денег.

Именно с этого момента ситуация может развиваться в нескольких направлениях:

Важно! Страховую выплату или выплату от банка возможно получить, если такой договор всё ещё продолжает свои действия со страховой или с банком. В результате изменений, которые были внесены в 214-й Закон, требования, которые касаются данных способов обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия уже утратили силу и страхование гражданской ответственности теперь является добровольном правом застройщика.

Однако после ужесточения требований законодательства и внесением изменений в ст. 23.2, обманутые дольщики могут хотя бы получить выплату из созданного компенсационного фонда. Возмещение дольщикам по долевому строительству начинает осуществляться в соответствии с требованиями Законом N 218-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 или же из этого фонда будут профинансированы мероприятия по завершению строительства многоэтажки.

Истребование неустойки через арбитраж

Исходя из вышеизложенного складывается невеселая картина касаемо вопроса взыскание неустойки с застройщика. Однако из этой ситуации есть экономически обоснованный выход. Положения 24 главы ГК РФ, а также положения ст. 421 ГК РФ, позволяют дольщику на законных основаниях уступить права заявлять требования по неустойке другому лицу. Соглашение об уступке требования между дольщиком и третьим лицом оформляется в виде договора цессии, который согласно норм действующего законодательства должен пройти обязательную госрегистрацию.

По этому договору юридическое лицо (компания) фактически уплачивает дольщику оговоренную договором цессии часть компенсации сразу, а неустойку и другие выплаты взыскивает самостоятельно на свой страх и риск, и исключает все расходы дольщика, связанные с судебным разбирательством, назначением судебных строительных экспертиз, оплатой юристов и т.д.

В свою очередь, исходя из подведомственности судов, которые рассматривает подобные споры между юр. лицами (Арбитражный суд) заявленное требование о размере неустойки практически всегда удовлетворяется полностью. Конечно же при наличии тщательно подготовленной доказательственной базы.

Взыскание неустойки через Арбитраж с этой позиции является достаточно эффективным решением для обеих сторон договора цессии. А главное - дольщик избавляет себя от судебных мытарств, растрат временного ресурса денег, а взамен получает на руки компенсацию нанесенного застройщиком вреда и целые нервы.

Автор: Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства.
Богданова Ирина
Ведущий юрист общества защиты прав потребителей "Правовой надзор" по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.

Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”

  • Позвоните по номеру телефона +7 (499) 938-61-59
  • Заполните форму ниже